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开发商要求与购房者解除合同并支付违约金
发布日期 : 2019-04-18编辑 : admin 浏览次数 :

  近日,有自称中环名品公馆准业主的高先生反映,自己2015年10月底与智富集团旗下普陀区中环名品公馆签约,购置一套三室两厅住房。然由于银行未能及时放贷,因而本应于今年11月入住的房产并未能交付。更让他意外的是,由于在《预售合同》所规定的最晚期限内未能及时付款,高先生收到了开发商方面的“解约通知书”,同时还可能面临近50万人民币的违约赔偿金。对此,记者第一时间来到中环名品小区,希望开发商能够对此事给出合理解释。

  一中环名品销售负责人向记者介绍,这一批次总共需要交房的数量336户,目前已有233户业主顺利完成交房手续,完成交房比率将近70%。而其余30%购房者则因为未能及时交付全款问题而未能交付。但这些购房者逾期的情况也各不相同,其中,43户逾期付款时间较长,最短51天、最长则达149天。

  “这部分购房者向我们反映他们和银行在规定时间内办完了贷款手续,但事实上贷款到账时间的确晚了,究竟是什么原因导致的,我们也需要首先进行核实。”开发商一负责人这样说道。

  一方面从购房者的角度,在交房日遭退房,与此同时还面临着不小的一笔违约金,这是他们无论如何无法接受的。而另一方面,开发商方面则强调,目前无论是需要缴纳“逾期违约金”的购房者,还是因为逾期超过60天被要求退房的购房者,“现在‘结算清单’上的逾期违约金或者‘解约通知’都是按照合同来履行的。

  而面对开发商和购房者的各执一词,众说纷纭的各种传言背后,事实真相又究竟如何?既然双方的争论焦点在于“违约”的事实成立性,看来也只有翻看当初双方签下的法律购房合同才能有一个初步论断。

  在开发商处,记者看到了当时与购房者所签订的两份文件——按签订的先后次序分别是《认购协议》(暨购房订单)和《商品房预售合同》。

  智富集团代表律师宋安成先生声称,认购协议是在预售合同之前购房者先行与甲方签订的,作为预售合同的必要条件,约定了购房者的购房总价,折扣优惠条件,并告知购房者即将预售合同,并且房屋是在借款抵押状态中的。

  与此同时,预售合同的附件四中也确实写明了该房屋权属情况为“在建房屋抵押”,并备注有“房屋建设工程抵押”字样。也就是说,业主一旦签署了合同,就代表着对这一情况的知悉。

  记者同时看到,在预售合同的附件一中,就付款时间做出了明确规定:包括首付款和分期付款的最晚付款时间。而对于选择贷款的购房者,按揭银行在预售合同的60天内必须全款到账(部分购房者约定50天就要全款到账)。

  超过合同规定的最后付款到账日60天(部分50天)后,按照日万分之一购房者支付甲方逾期违约金,并且不享受五万的购房优惠。

  而当购房户逾期违约达到60天(部分规定50天),也就是购房者在预售合同当日起算60+60天(有的是50+50天)仍不能全款到账的,甲方有权选择解除合同。

  而据开发商负责人介绍,这次有43户违约业主都是大于60+60天(有的是50+50天),更有甚者合同约定后60+159=219天也没有全款到账。

  而关于合同的违约责任,《合同》正文第七条也有更加详细的规定说明——“如果乙方未按本合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金”,并且“违约金按逾期未付款项的日万分之1.00计算,违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。”

  同时,条款第二部分中也写明“逾期超过50天后”——“甲方有权单方面解除合同或者要求乙方继续履行。如甲方单方面解除合同的,乙方应当赔偿责任赔偿金额为总房价款的10%,甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额,剩余房款退换给乙方。如乙方支付的房价款不足赔偿甲方实际损失的,甲方有权追索。”

  如果开发商坚持要求按照合同办理,真得可能意味着购房者将面临赔钱退房的境地。那么当时购房者当时有没有对这些条款有充分的知晓呢?

  “实际上,大部分购房者在签订买房合同时,对合同内容都是看得不够细致的,对合同的履约规定当然也不会深究。或者即使知晓,未能对违约引起足够的重视;在逾期贷款的状况发生后,没有及时与开发商沟通说明特殊原因,并协定新的补充条约。”一位资深地产中介人向记者这样表示道。

  正因为如此,此类因购房者违约所导致的的合同纠纷,事实上也是举不胜数。就像近日,武汉湖北的一家开发商甚至将17位购房者告上了法庭,原因也是因为购房者逾期付款,开发商要求与购房者解除合同并支付违约金。而早在2011年,上海保利地产也曾将多名逾期支付房款的购房者告上法庭,要求支付最高20万违约金,虽然购房者不服提起上诉,但最终上海市二中院还是判决驳回上诉,维持了原判。

  对此,我们也提醒广大购房者,买房需要提升法律意识,对不理解的合同条款也要咨询相关人士,一旦在合同上签名就应该严格按合同约定办理,尤其是注意按照合同所规定的期限内走完相应的付款流程,不要到了承担违约责任时才叫悔不迭。

  由于这场争议中间还牵涉到银行一方的延时放贷,开发商负责人也对记者表示道:“要解决这件事,需要三方,开发商、银行、购房者坐下把证据拿出来。”

  而截至发稿时,我们得知,开发商智富集团目前也已经通知“逾期付款”的业主准备相关证明材料,同时进一步与逾期付款违约原因存在异议的这部分购房者保持沟通,交换意见,争取协商解决此事。

  同时开发商也就此事件第一时间召开了律师说明会,并发出官方声明,声称将通过沟通协商妥善解决问题。为彰显社会正义,对守约客户有一个公平的交代。